Anschaffungskosten bei unentgeltlichem Gebäudeerwerb

Durch den Wegfall der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegt der Erwerb von Liegenschaften aufgrund einer Erbschaft oder einer Schenkung unter Lebenden seit dem 1.8. 2008 der Grunderwerbsteuer. Neben der 3,5%igen Grunderwerbsteuer fällt auch eine Eintragungsgebühr für die Einverleibung im Grundbuch in Höhe von 1% an.

Bemessungsgrundlage ist jeweils der 3-fache Einheitswert. Fraglich ist, ob die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr sofort oder verteilt über die Abschreibung des Gebäudes steuerlich absetzbar sind.

Erfolgt die Liegenschaftsübergabe im Rahmen der Übertragung eines Betriebes (auch Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteils) im Ausmaß von mind. 25% des Gesamtbetriebes und erfolgt die Zuwendung aufgrund Tod oder bei Schenkung unter Lebenden aufgrund Erwerbsunfähigkeit oder Vollendung des 55. Lebensjahres des Übergebers, besteht bis zu einem Einheitswert der gesamten Liegenschaft von rund € 120.000 eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer.

Unentgeltlichen Betriebsübertragung

Wird ein Betriebsgebäude im Rahmen einer unentgeltlichen Betriebsübertragung erworben, so ist der Erwerber an die Buchwerte des Vorgängers gebunden. Auch bei der Immobilienübertragung im privaten Vermögensbereich hat der Erwerber seit 1.8. 2008 die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortzusetzen. Diese Bindung an die Buchwerte des Vorgängers soll sicherstellen, dass die Anschaffungskosten und Abschreibungen nur einmal erfasst werden. Sonstigen Nebenkosten, die ein unentgeltlicher Erwerb mit sich bringt, können aktiviert und über die Abschreibung des Gebäudes verteilt abgesetzt werden. Nebenkosten, die anteilig auf den Grund entfallen, sind steuerlich nicht verwertbar.

Erzielung von Vermietungseinkünften

Verwendet der Erwerber das Gebäude hingegen erstmalig zur Erzielung von Vermietungseinkünften, hat er die Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten vorzunehmen, die regelmäßig auch die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Notarkosten und ähnliches) enthalten. Die Frage der Aktivierung von Nebenkosten beim unentgeltlichen Erwerb stellt sich hier nicht.

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